第二十八章 玩法(可不订阅)

  阳城的两个大领导,和吴思源谈的还算顺利。

  这事,就这样定了下来。

  五万亿只是开始。

  毕竟吴思源要做的事情,不仅仅是买地,还要建房。

  无论哪一项,都需要巨额的资金。

  五万亿其实也就堪堪是国内的买地钱而已。

  而建房的资金,就需要信贷的支持了。

  之前国内的房地产商开发地产也都是如此,需要信贷的支持,不然的话,想要等房地产商筹集到买地建房的所有资金,是永远都等不到的。

  房地产商一开始的套路是这样的,也是房地产开发的初级手段,使用一层杠杆。

  房地产商先用自有资金拍下拍下一块土地,六个月之后,他就能拿到施工证,然后就可以把土地抵押给银行,拿到土地价格百分之七十左右的开发贷款,利率通常是8%。

  然后就可以支付总包费用,大概要用掉开发贷款百分之八十左右的资金,就可以开工了。

  开工盖了5层楼后,就可以拿到预售证,这个时候就可以卖期房了。

  假设卖到的期房能达到土地价格的一倍,先拿出一部分钱,还掉开发贷款,这样可以减少利息支出。

  三年之后大概率就可以竣工交房。

  这样一通操作下来,开发商大概就可以赚取16.7%的年化利润16.7%,这个利润率其实不高。

  这种加杠杆的方式,一般是地方小房企的手法,所以他们赚不到几个钱。万一遇到销售不理想的,还得亏!

  所以又有后来几种玩法。

  一是用信托杠杆获得更多流动资金。

  前面流程没变,但是拿到土地证之后,就把土地证抵押给信托公司,拿到百分之六十左右的资金,利率10-12%。

  而房地产商拿到信托的资金之后,不是去开发原有的土地,而是继续拿地。

  .六个月后,拿到施工证,把土地抵押给银行,拿到开发贷款。

  后面流程差不多,但是这样一来的话,房地产商在赚到原先利润的同时,还拿到了一大笔信托的配资,这笔钱,拿来操作什么,都方便许多。

  另外一种玩法是用私募杠杆垫资拿地,是在信托的基础上,再找私募垫资,然后继续拿地,不过私募的利率也高,普遍要16-18%。

  然后就是拿施工证跟银行抵押,拿到钱之后,还私募的垫资。

  这时候,开发商虽然身无分文,无法开工,但它却可以支付总包商业承兑汇票,相当于总包自己垫资开工。

  然后就是盖楼,取得预售证,卖三块地的楼,还债,三年后竣工,这时候大概能赚到比之前多的多的钱,毕竟是三块地,哪怕要还掉高额的利息。

  这种玩法已经是属于【空手套白狼】了!

  但在这种玩法上面,还有更套路的玩法,那就是叠加无限层杠杆。

  这里还有三个手段:

  一个是拖总包的工程款,能拖多久就拖多久,拿着这些没利息的钱去找信托或者私募加杠杆继续拿地盖房,把上面的套路嵌套着玩无数遍。

  第二个是,收到预付款后,不用等3年交房后才去拿新地盖房,他可以立马就挪用预付款,找到信托和私募加杠杆拿地。

  第三个是,部分楼房不予网签,抵押给总包或者第三方公司发行债券,拿到一笔新的融资,再去拿地盖房。

  每一个项目都可以这么玩,理论上可以无限循环下去。

  这就是为什么有些房企可以5年内,从1千亿做到1万亿的原因。

  通过上述的手法,开发商可以大笔捞钱,但有些捞得多,有些捞得少。这其中的关键就是周转率。换句话说就是拿地要快,开盘要快,预售要快,收钱要快!

  这个循环一年转一次只能赚50亿,一年转5次,就能赚250亿。

  假设一笔资金的年利息是12%,如果周转快,一年用5次,每次利息就变成2.4%了。是不是很惊喜?

  2.4%的利息简直便宜死了。

  除了周转率之外,规模大也是重要的一个赚钱指标。

  小规模的开发商,手上只有一个楼盘,周转再快也只能玩一把,盈利非常有限。

  但规模大的房企,手上有几十上百个项目,那么资金就可以在项目间腾挪。比如,用a盘的预收款去拿b盘的地,用b盘抵押得来的资金去玩c盘。

  不仅如此,项目越多,能借助资本外力的程度就越大,杠杆加得就越大,借助杠杆的力量,原本100亿赚50亿的生意,可以做到30亿不到的本金就赚50亿!甚至空手套白狼。

  即便单个楼盘的利润低也无所谓,用量来补价,整体利润要高出很多。

  怎样才能有几十个项目呢?拿地呀!

  这就是为什么某公司负债率超过85%了,还在疯狂拿地的原因:

  因为——规模就是利润啊!

  但这是信贷宽松的情况下,才有的玩法。

  一旦信贷紧张,从银行贷款不了,资金链就会出现断裂,然后就是一层套一层,就会出现全面崩盘的现象!

  这也是为什么上面要管控房地产的这种金融手段的原因。

  再玩下去,风险太大了!

  一旦出现什么突发事故,真的是会被全部拖下水的!

  这也是为什么,明明房地产这支柱产业如此重要,但上面还是坚定地推行关于房地产商的三条红线的原因。

  这是要主动挤泡沫,降低系统风险性。

  【超群集团】倒不准备玩这种高周转的地产游戏。

  说白一点。

  地产这行业,能赚多少钱!

  吴思源让【超群集团】进入这公租房行业里面,本身就是打着亏钱来搞的。

  当然。

  【超群集团】要玩转这公租房,也要借助信贷的力量支持。

  尤其是吴思源答应阳城的两位大领导,要以公租房作为抓手,来全面整顿阳城的市容市貌,为之后的【智慧之城】建设留下施展的空间,这就导致【超群集团】得额外投钱在阳城上面。

  【超群集团】那五万亿元真的是只是看得多。

  实际砸进来,也就只是冒些水花而已。

  【超群集团】也得向银行贷款建房。

  而且这个数额不是小数。

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